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Em cartórios, ter segurança é melhor do que ter agilidade, diz professor

A necessidade de agilizar e
desburocratizar é reiterada em todos os debates sobre o sistema de
registros públicos imobiliários. No entanto, o senso comum não deve
pautar o foco de atuação do poder público, na opinião do professor
Benito Arruñada, especialista na matéria. Para ele, os serviços de
cartório precisam se preocupar mais com segurança e qualidade.

Arruñada dá aulas na Universidade Pompeu Fabra de Barcelona (Espanha)
e esteve no Brasil na última semana para encerrar o VII Fórum de
Integração Jurídica, organizado pela Associação dos Notários e
Registradores do Brasil (Anoreg/BR).

“Um registro rápido gera economia, mas se não mantivermos a qualidade
e a segurança, estaremos encarecendo as transações”, observou Benito
Arruñada, conhecido internacionalmente por seus trabalhos de análise de
sistemas registrais imobiliários e sua perspectiva institucional para
dinamização dos negócios.

“Para comprar uma casa, fazer uma hipoteca, o essencial não é que se
consiga fazer um registro em dez, 15 dias, mas que a transação seja
segura. Claro que é bom que também seja rápido, mas o ganho com a
celeridade é insignificante se comparado com a segurança”, afirmou,
durante o evento, no Senado.

Na sua avaliação, o Brasil está “razoavelmente bem” em termos de
sistemas de registros públicos de imóveis, podendo ser comparado a
países como Espanha e França, onde esses serviços procuram aliar rapidez
e segurança para o usuário.

Ele se mostrou, durante sua palestra, um crítico das políticas
inspiradas pelo Banco Mundial (Bird) pra a modelagem dos sistemas de
registros públicos de propriedade. Para ele, essas políticas embutem
várias armadilhas, tornando suas estatísticas vistosas, mas seus
resultados práticos discutíveis, quando não desastrosos. Cita como
exemplo o sistema de hipotecas dos EUA, principal responsável pela mais
recente crise econômica.

O professor é receoso em relação a reformas do sistema: “Temos de ter
o cuidado para que países que têm um bom sistema de registros, como os
exemplos do Brasil e Espanha, não façam uma reforma que pode parecer
muito bonita, mas com ganhos muito pequenos ou discutíveis, destruindo o
essencial”.

Leia a entrevista:
 
Como o senhor avalia, a partir de suas análises sobre os
sistemas registrais imobiliários de diversos países, a importância da
desburocratização desses serviços?

Benito Arruñada – Não acho que desburocratizar seja a prioridade
absoluta. Desburocratizar é bom; no entanto, creio que nãos seja tudo. A
prioridade é não cometer erros, inclusive se tem uma organização de
registro que o custo seja baixo, que é um custo razoável e que produz
serviços de qualidade, o prioritário é não destrui-la. O que estou vendo
em muitos países é que nessas organizações de registro, que funcionam
razoavelmente bem, é que as pessoas tendem a não dar valor suficiente
para elas, uma vez que estão funcionando razoavelmente. E às vezes com
essas políticas, como as inspiradas pelo Banco Mundial, tendem a ter
resultados que são discutíveis. Essencialmente, elas se fixam no que não
é prioritário. Por exemplo: para comprar uma casa, fazer uma hipoteca, o
essencial não é que se consiga fazer um registro em dez, 15 dias.
Realmente, prioritário é que a transação seja segura. É bom que além de
seguro seja rápido, mas o ganho é insignificante quando comparado com a
segurança, que é mais importante.
 
O senhor faz uma distinção então entre rapidez, que não seria o
prioritário nesses sistemas, e a segurança – essa sim fundamental?

Benito Arruñada – Se fizermos um registro rápido, há uma economia,
mas se não mantivermos a qualidade e a segurança, estaremos encarecendo
as transações. Esses planos de desburocratização, como os realizados
pelo Banco Mundial, esquecem completamente dos de seus efeitos, que são
os custos de contratar no futuro. Fazem coisas para simplificar os
registros, sem se darem conta que isso pode aumentar os custos no
futuro.
.
Os Estados Unidos enfrentaram uma grande crise hipotecária no
final dos anos 1990, e quais foram os ensinamentos dela para os sistemas
dos cartórios de registros de imóveis?

Benito Arruñada – Eles tiveram uma crise hipotecária colossal, que
praticamente paralisou todos os registros, porque os registros de
propriedade eram, e são, um desastre. Os bancos começaram a criar um
sistema privado de registros de hipoteca, a partir de metade dos anos
1990, que também funciona mal. Resumindo, estão pagando hoje as
consequências de terem, no passado, feito registros ruins. Então, temos
de ter o cuidado para que países que têm um bom sistema de registros –
como os exemplos do Brasil e Espanha – não façam uma reforma que pode
parecer muito bonita, mas que tem ganhos muito pequenos ou discutíveis,
destruindo o essencial.
.
Parece difícil mensurar a eficiência desses custos por um único ângulo, seja o da desburocratização ou da segurança e qualidade…

Benito Arruñada – A eficiência tem elemento de custo, mas também de
valor. Nas políticas de simplificação, o que se costuma fazer é
centrar-se muito no custo, mas de forma ingênua, porque se voltam
somente para alguns itens. Por exemplo: fazem políticas que consistem em
baratear os custos para o usuário e, para isso, investem em grandes
sistemas, que na Espanha chamamos de guichê de atendimento rápido (“one
stop shop”), um lugar público onde o cliente ou o empresário pode fazer
todos os trâmites cartorários. Isso é redução de custos? Não. Para o
usuário, pode parecer que ele paga menos, mas quem paga por esse guichê
rápido é ele mesmo, através de impostos embutidos. Os custos aumentam de
uma maneira perversa, porque, num sistema convencional, é o próprio
usuário que gera o custo ao levar o papel para que seja registrado. Há
também uma troca entre os custos privados e públicos, que no final das
contas são todos privados (impostos embutidos, pagos pelo
usuário/contribuinte). É preciso simplificar, mas todas as propostas
devem ser analisadas com rigor.
 
E como está o Brasil, em termos de prazos e custos para os registros públicos de imóveis, em relação ao resto do mundo?

Benito Arruñada – Pelos dados que conheço, o Brasil está bem,
sobretudo em termos de prazo. Estão similares aos países com sistema
mais avançados, levando de 20 a 25 dias para o registro de propriedades.
Mas, em termos de ganho, os dados podem ser um pouco enganosos. Os
países da OCDE aparecem no levantamento do Banco Mundial com 21 dias em
média para efetivação de um registro. Muitas vezes esses números se
referem aos registros eletrônicos, não em papel físico. E as cifras do
Brasil, pelo que entendo, são de dados referentes a registros em papel.
Esses números podem trazer uma armadilha. Em cidade como Nova York, por
exemplo, muitos trâmites que não são obrigatórios, mas que representam
custos, como ir a um advogado para comprar uma casa, não são computados.
E lá se consultam dois ou três advogados para uma transação imobiliária
– e nada disso aparece nas estatísticas dos registros.